Довольно часто, начиная ремонт, собственник квартиры не ограничивается только внутренней отделкой, у него более обширные планы: изменить размер комнаты, убрать перегородку, установить «теплый» пол, перенести или заменить отопительные приборы и т.д. Таким образом, он желает воплотить свою мечту и вдохнуть новую жизнь в старую квартиру.
Итак, мы делаем перепланировку или переустройство? Разница между двумя этими понятиями заключается в объекте работ.
Перепланировка – это изменение границ и площади жилого помещения, требующее внесения в технический паспорт. Сюда можно отнести демонтаж или перенос перегородок, дверных проемов, расширение санузла, объединение двух квартир в одну и т.п.
Переустройство – это модификации инженерного и технического оборудования. К ним относятся: изменение систем водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции, перенос и замена отопительных приборов.
Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь – переустройство и (или) перепланировка, произведенные без согласования (разрешения) с соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом в случаях, когда получение такого согласования (разрешения) предусмотрено актами законодательства, являются самовольными. Такие действия могут не только повлечь административную ответственность, но и лишить собственника жилого помещения права распорядиться своей недвижимостью (продать, подарить, обменять), пока он не приведет в соответствие необходимые документы.
Так, в соответствии с частями 4 и 5 статьи 22.12 Кодекса об административных правонарушениях Республики Беларусь, самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций влекут административную ответственность в виде наложения штрафа в размере до 20 базовых величин, а на юридическое лицо – от 30 до 60 базовых величин. Если же эти действия привели к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, к переоборудованию и реконструкции вентиляционных шахт и каналов, размер штрафа составляет от 10 до 30 базовых величин, а для юридического лица – от 50 до 70 базовых величин.
Кроме того, регистратор откажет в государственной регистрации недвижимого имущества или прав на него, если обнаружит несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества с данными в документах, представленных для осуществления такой регистрации. В таком случае, государственная регистрация может быть произведена только в порядке наследования, на основании вступившего в законную силу решение суда, в случае обращения взыскания на недвижимое или реконструируемое имущество (статья 36 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002г. № 133-З (в ред. от 10.102022г. №209-З).
Таким образом, на любую перепланировку (переустройство) требуется согласование, проведение которого регулируются Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденным Постановлением Совмина Республики Беларусь № 384 от 16.05.2013 (в ред. от 27.02.2023).
Как сделать перепланировку жилого помещения законной?
Согласование перепланировки (переустройства) состоит из четырех этапов: получение разрешения в исполкоме или администрации района, разработка проектной документации, производство самих работ, сдача и прием в эксплуатацию. Каждый из этапов включает в себя определенный перечень работ.
Первый этап потребует от вас предоставления пакета документов в службу «одно окно» исполкома или администрации района для проведения бесплатной административной процедуры 1.1.21., которая называется «О согласовании (разрешении) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме».
В пакет документов входят: заявление, паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, справка о месте жительства и составе семьи или копия лицевого счета, письменное согласие всех совершеннолетних, зарегистрированных в квартире, и участников общей долевой собственности (если имеются), свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, технический паспорт, письменное согласие организации застройщиков (ЖСПК), письменное согласие залогодержателя (банка), акт технического осмотра помещения, составленный организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого фонда (УЖРЭП), план-схема или перечень (описание) работ по перепланировке или переустройству помещения, составленные в произвольной форме.
При отсутствии оснований для отказа (статья 18 Жилищного кодекса Республики Беларусь), спустя месяц вы получите разрешение на перепланировку или переустройство.
Второй этап – это заказ проекта перепланировки в проектной организации, которая имеет аттестат на проектирование в области архитектуры и строительства. В государственном реестре действующих аттестатов РУП «Белстройцентр» можно найти и проверить выбранную вами организацию. Проект перепланировки необходимо согласовать в исполкоме или администрации района, после чего будет разрешено производство работ.
Третий этап состоит из производства работ согласно проекту. Здесь к таким видам работ, как гидроизоляция и звукоизоляция, замена радиаторов, изменение электрощита и т.п. обязательно должны привлекаться специализированные аттестованные организации (подрядчики). Для отделочных работ привлечение подрядчика не требуется. Оконченные подрядчиками работы принимаются инспекцией государственного технического надзора, по итогам приемки составляются акты скрытых работ.
Четвертый, заключительный этап – это сдача и прием в эксплуатацию. Он включает в себя сбор всех документов от проектировщика и подрядчиков, заказ и составление ведомости технических характеристик, подписание акта ввода в эксплуатацию, подачу документов в исполком или в администрацию района на ввод в эксплуатацию и получение через месяц соответствующего решения.
После этого вам останется получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру новый технический паспорт и регистрационное свидетельство на жилое помещение.
И помните, если ваш ремонт включает в себя перепланировку или переустройство – поступайте по закону, тогда квартира вашей мечты принесет только положительные эмоции.
Адвокат юридической консультации Гродненского района Елена Автухович.
