Специалист по недвижимости: «В выигрыше окажутся те, кто продаст быстрее»

— Курс доллара оказывает непосредственное влияние на рынок недвижимости. Несмотря на то что покупатели получают зарплату в белорусских рублях, на практике стоимость жилых объектов устанавливается в долларах. Поэтому каждый раз, когда в стране растет обменный курс, увеличивается и стоимость квадратных метров. Одно дело, когда цены растут в долларах при стабильном курсе и сильной экономике, другое — из-за сложной геополитической или экономической обстановки, — отметил А.Чернышев. — Собственники, готовые распрощаться со своими жилыми объектами, столкнулись с проблемой снижения спроса: за последние несколько дней недвижимость в белорусских рублях подорожала примерно на 19 % из-за роста доллара. Это огромная сумма. При этом следует разграничивать курс Национального банка и того, по которому люди могут приобрести иностранную валюту в обменниках. Как правило, в последнем случае он несколько выше, что еще больше увеличивает стоимость жилья, поскольку некоторые собственники ориентируются именно на него.

 

Что касается предложения на рынке, то за столь короткое время — с 24 февраля по 3 марта — оно пока не поменялось. Продавцы, как и прежде, находятся в ожидании своих покупателей. Более того, текущие сделки согласовывались по старому курсу, а сейчас не все собственники готовы идти на уступки, сбрасывать цену. Они объясняют это тем, что подорожание коснулось всех.

 

— Однако, чем дальше, тем выше вероятность того, что придется снижать стоимость. Других вариантов для тех, кто хочет реализовать свою недвижимость, пока нет. Нынешний курс доллара надежд не оставил. Прежние цены больше не актуальны, — подчеркнул специалист. — В таких сложных экономических условиях, которые мы сейчас наблюдаем, в выигрыше окажутся те, кто продаст быстрее. Можно даже вывести формулу: сегодня есть шанс продать дороже, чем завтра, потому что завтра придется делать скидку больше.

 

А.Чернышев добавил, что часто продавцы после завершенной сделки тут же становятся покупателями, поскольку пытаются улучшить собственные жилищные условия, например, купить квартиру большей площади. Кроме того, в 2021 г. сформировался отдельный тренд — все больше людей стало переезжать в новостройки, поскольку такая недвижимость, причем в городской черте, стала значительно более доступной по цене.

 

— Собственникам, которые хотят приобрести жилье после продажи имеющегося, стоит поспешить, чтобы продать с наименьшей скидкой и затем купить у застройщиков или физических лиц с большей для себя выгодой, — посоветовал А.Чернышев.

Продавцам следует лояльно и с пониманием относиться к каждому, у кого возник интерес к их недвижимости: не стоит думать, что один покупатель уйдет, но придет следующий. Это было актуально в период с 2017 по 2020 г. Ситуация уже кардинально изменилась.

 

— Объясню, почему. Сейчас предложение очень обширное: на вторичном рынке около 8,5 тыс. выставленных на продажу квартир, в то время как норма для Минска — примерно 7 тыс. Что касается новостроек, то в настоящее время их больше, чем когда-либо за последние 10 лет, — свыше 150 домов. И это не считая заявленного крупного проекта «Северный берег». Для сравнения: в 2017-м предлагающихся на продажу новостроек насчитывалось около 100. Понятно, что сейчас о дефиците вариантов говорить не приходится. Конкуренция между первичным и вторичным рынками в 2021-м и начале 2022-го была как никогда серьезная. Новостройки все больше перетягивали на себя фокус внимания покупателей из-за специальных программ кредитования, возможности получить рассрочку на несколько лет. Но сейчас с приостановлением кредитования ситуация начала меняться не в лучшую сторону — рассказал специалист. — Что касается покупателей, то здесь положение непростое. Если бы отрицательные экономические факторы касались только внутреннего кризиса в стране, то тогда бы я рекомендовал людям подождать примерно год-два. Цены бы упали, исходя из рыночного закона о спросе и предложении: со временем люди перестали бы покупать, а продавцы вынуждены были бы снижать цены. Но обострилась международная обстановка, создавая серьезные экономические риски. На мой взгляд, желающим приобрести недвижимость ждать нет смысла, ведь это самое ликвидное вложение в Беларуси. Может так получиться, что солидная сумма в валюте, которая имеется на руках, уйдет на другие расходы или обесценится.

А.Чернышев отметил, что, исходя из статистических и аналитических данных анализа ситуации в 2011-м и 2015 г., когда курс иностранной валюты резко вырос, можно сделать некоторые предположения по поводу того, как будет развиваться рынок. Если сопоставить, насколько за это время изменилась стоимость доллара и насколько упали цены, то получится, что доллар вырос на 100 %, а цены на жилье снизились всего на 25–30 %. Поэтому даже на ценовом дне с учетом меняющегося курса покупатели окажутся не в том выгодном положении, как они изначально предполагали — стоимость в рублях за счет выросшего обменного курса может не только не снизиться, но даже вырасти, как это было в 2016-м по сравнению с 2014-м.

 

— Более или менее точно можно будет судить, как развивается ситуация, уже по итогам марта: мы увидим, сколько стоит доллар и как на это отреагировал рынок. Пока могу сказать, что, начиная с 24 февраля, количество заявок на покупку квартиры снизилось на треть. При этом количество поступающих заявок на продажу жилья по-прежнему стабильно высокое. Конечно, прошло еще не так много времени, чтобы делать заключения. Но это лишний раз подтверждает, что люди сейчас находятся в шоковом состоянии, которое продлится еще неделю-две. В цепочке «продавец — покупатель» большая ответственность лежит на покупателе, ведь нужно решиться расстаться с деньгами и при этом не прогадать с вариантами, — считает А. Чернышев. — Важно отметить, что если курс продолжит расти, непросто придется и застройщикам из-за больших объемов строительства и планов на годы вперед. Правильно с их стороны будет привязаться к определенному курсу белорусского рубля. Выиграют те, кто сделает это быстрее, так как на такие компании будут больше внимания обращать покупатели. Но с другой стороны, тогда организации понесут определенные потери, например, из-за подорожания строительных материалов из-за изменения курса валют.