В каком порядке расторгается договор найма жилого помещения и какие это влечет правовые последствия, рассказал адвокат юридической консультации Ленинского района г. Гродно Николай ЧЕРНЫШ:
В соответствии с п. п. 1,2 ст. 27 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее ЖК) защита прав и законных интересов граждан и организаций в области жилищных отношений осуществляется в судебном, административном или ином порядке, не противоречащем законодательству. Граждане и организации вправе обратиться в суд, если считают, что действиями (бездействием) граждан, должностных лиц и (или) организаций ущемлены их права и законные интересы в области жилищных отношений. Собственник жилого помещения согласно п.1 ст. 136 ЖК осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением. Выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом и иными законодательными актами (п.1 ст.78 ЖК).
При прекращении либо расторжении договора найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан в течение трех суток (если иной срок не установлен настоящим Кодексом или этим договором) освободить занимаемое им жилое помещение и сдать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в договоре найма жилого помещения, за исключением случая, когда акт о сдаче жилого помещения частного жилищного фонда не составляется по решению наймодателя и нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда.
Акт о сдаче жилого помещения составляется в произвольной письменной форме с указанием в нем сведений о состоянии жилого помещения на момент его передачи наймодателю, а также сведений, предусмотренных абзацами вторым – четвертым и шестым пункта 3 статьи 54 настоящего Кодекса, и подписывается сторонами договора найма жилого помещения. Акт о сдаче жилого помещения составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй – у нанимателя жилого помещения. Наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним граждане, не освободившие жилое помещение в срок, установленный частью первой пункта 1 настоящей статьи, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.64 ЖК). В силу указанных положений жилищного законодательства правовым последствием расторжения договора найма либо его прекращения в случае невыполнения обязанности освободить жилое помещением является выселение в судебном порядке нанимателя и проживающих совместно с ним граждан без предоставления другого жилого помещения.
Согласно абзацев 5,7 п.1 ст. 79 ЖК подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц:
Согласно п. 37 абзацу 5 Положения «О регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания», утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 №413 (в редакции 25.10.22,далее – Положение) снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрации в случаях выселения из занимаемого жилого помещения, или признания утратившим либо не приобретшим право владения и пользования жилым помещением, или расторжения, признания недействительным гражданско-правового договора, на основании которого была произведена регистрация, – на основании копии (выписки из) вступившего в законную силу соответствующего решения суда.
Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем, предусмотренных договором и законодательством. Для расторжения договора найма жилого помещения по своей инициативе наймодатель жилого помещения должен обратиться иском в суд, если наниматель в добровольном порядке уклоняется от расторжения договора найма. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя он (наймодатель) предварительно за один месяц должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора найма (ч.1 п.5 ст. 62 ЖК).
Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного месячного срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение. Такое предупреждение составляется в произвольной форме, но из его текста должны быть очевидны обстоятельства о заключенном договоре найма на конкретное жилое помещение и между конкретными сторонами. Целесообразно сохранять текст письменного предупреждения и документы, подтверждающие его отправку и получения адресатом. В связи с этим можно воспользоваться заказным почтовым отправлением с реестром вложений и с уведомлением о его получении.
При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, новым собственником принимается решение о расторжении или изменении договора найма жилого помещения. В этом случае так же обязательным для нового собственника является обязанность письменного предупреждения нанимателя новым собственником о принятом решении расторжения договора найма за один месяц. Указанный срок исчисляется со дня, следующего за днем получения нанимателем письменного предупреждения, в случае уклонения от получения – по истечению 5 рабочих дней со дня его отправления (ст. 63 ЖК).
На основании вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора найма и выселении без предоставления жилого помещения наймодатель-собственник самостоятельно без присутствия нанимателя сможет осуществить снятие с регистрации в данном жилом помещении нанимателя с проживающими с ним гражданами. Сторонам по договору найма следует помнить, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон (п.1 ст. 62 ЖК) с урегулированием в добровольном порядке всех вопросов, возникших при владении и пользовании жилым помещением, без разрешения возникшего спора в суде.
