Фото носит иллюстративный характер «Что необходимо для осуществления государственной регистрации перепланировки, переустройства и реконструкции жилого дома, если они были произведены без согласования и получения разрешительной документации на строительство?»
На данный вопрос отвечает адвокат юридической консультации Ленинского района г. Гродно Николай Владимирович Черныш:
В соответствии с п.8 Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 N 1802, для принятия решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке при самовольном строительстве физическими лицами одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме и (или) нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном в установленном законодательством порядке для строительства и (или) обслуживания жилого дома, без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, граждане, осуществившие самовольное строительство, представляют в районный (городской) исполнительный комитет, местную администрацию района в городе заявление и другие документы, указанные в пункте 9.4 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. N 200 (с изменениями на 04.09.2023).
В соответствии с данным Перечнем административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям собственнику жилого дома (гражданину или его представителю, представителю юридического лица, индивидуальному предпринимателю) необходимо обратиться в администрацию местного исполнительного и распорядительного органа по вопросу принятия в эксплуатацию для целей осуществления государственной регистрации самовольно осуществленных строительства, реконструкции жилого дома и перепланировки, переустройства жилых помещений.
Согласно п.2 Положения о порядке реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 N 384, реконструкция жилого и нежилого помещения представляет собой совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению дома, жилых помещений, нежилых построек и (или) связанных с изменением основных технико-экономических показателей и параметров этих помещений.
Согласно абз.3 п.2 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 N 384, перепланировка – это изменение планировочных решений жилого и (или) нежилого помещений в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
Исходя из абз.5 п.3 названного Положения к работам по переустройству и (или) перепланировке относятся изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок.
В соответствии с п.1 ч.1 абзаца 5 ст.223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольное строительство – деятельность по возведению, реконструкции, модернизации, реставрации, капитальному ремонту, сносу объекта строительства, его части, если она осуществлена без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство. Пункт 5 указанной статьи устанавливает, что при самовольном строительстве физическими лицами одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме и (или) нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном в установленном законодательством порядке для строительства и (или) обслуживания жилого дома, а также при самовольном строительстве хозяйственных построек на земельных участках, предоставленных в установленном законодательством порядке для ведения личного подсобного хозяйства, без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство, местные исполнительные и распорядительные органы в порядке, определенном законодательством, принимают решение о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности. В соответствии с абзацем 2 ч.1 п.6 данной нормы по заявлению лица, осуществившего самовольное строительство, и с учетом мотивированных предложений районных (городских) исполнительных комитетов, администраций районов в городах областные (Минский городской) исполнительные комитеты вправе принять решения о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, а также с соблюдением законодательства об охране и использовании земель. Состав документов, подаваемых лицом, осуществившим самовольное строительство, порядок подготовки и внесения районными (городскими) исполнительными комитетами, администрациями районов в городах указанных мотивированных предложений по вопросам принятия решений о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации, а также условия принятия решений, указанных в части первой настоящего пункта, определяются Советом Министров Республики Беларусь. В соответствии с п.6.3.13 Строительных норм СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов» в редакции постановления Минстройархитектуры от 18.01.2022 N 3 возведение нового жилого дома и хозяйственных построек, а также реконструкция существующего жилого дома и хозяйственных построек в районах сложившейся усадебной застройки допускается на расстоянии менее 3 и 1 м соответственно от границы земельного участка при наличии нотариально заверенного письменного согласия смежного(-ых) землепользователя(-ей) и при условии соблюдения противопожарных, санитарных, экологических и других действующих нормативов.
В соответствии с п.9.3 Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 N 1802, при самовольном строительстве в случаях, предусмотренных в абзацах третьем - пятом части первой пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь, должны соблюдаться в совокупности следующие условия:
сохранение самовольной постройки и изменение целевого назначения существующего земельного участка не влекут существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил,
имеется согласие смежных землепользователей (землепользователей земельного участка, часть которого занята) на сохранение самовольной постройки и изменение границ земельных участков;
отсутствие на рассмотрении в суде спора в отношении объекта самовольного строительства и (или) земельного участка, а также неисполненного судебного постановления (исполнительного документа), обязывающего совершить определенные действия в отношении объекта самовольного строительства и (или) земельного участка;
возмещены потери сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства в полном объеме (при их наличии);
в местный бюджет внесена плата за право легализации в размере кадастровой стоимости земельного участка либо его части.
Согласно п.9.4 указанного Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, в числе документов предоставляемых гражданином для принятия решения по самовольному строительству, требуется предоставление письменного согласия совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирными жилыми домами, а также нежилыми капитальными постройками на придомовой территории, и участников общей долевой собственности, в том числе временно отсутствующих таких граждан и участников, на принятие в эксплуатацию и государственную регистрацию помещений, домов и построек.
Если сособственники жилого помещения отказываются дать письменное согласие для согласования и на принятие в эксплуатацию перепланировки жилых помещений, реконструированных и самовольно оборудованных хозяйственных построек и сооружений для устранения прав собственника, лишённого возможности узаконить осуществленные им целью улучшения жилищных условий перепланировку жилого дома и хозяйственных построек, строительство и реконструкция которых были им произведены с целью улучшения их технического состояния, необходимо обратиться с иском в суд об устранении препятствий в осуществлении своего права собственности путем разрешения административной процедуры, чтобы в дальнейшем иметь возможность пользоваться жилым помещением и осуществлять свое право собственности на него.
Согласно ст. 285 Гражданского кодекса Республики Беларусь собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Ст. 11 ГК предусмотрены способы защиты гражданских прав, в том числе путем признания права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В настоящее время вступил в законную силу с 01.09.2022 Указ Президента Республики Беларусь от 25.07.2022 №253 «Об упрощенном порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства», согласно которому заявления о приемке в эксплуатацию объектов строительства, возведенных (реконструированных) гражданами на земельных участках, права на которые возникли у них до 1 сентября 2022 года, и предназначенных для строительства и обслуживания одноквартирных жилых домов (за исключением расположенных в г. Минске) могут быть поданы гражданами до 1 января 2025 года для принятия в эксплуатацию таких объектов по решению местного исполнительного и распорядительного органа без наличия разрешительной документации на их строительство.
