Вопрос самовольного строительства является весьма важным для многих граждан, проживающих в частных домах. За консультацией мы обратились к адвокату Специализированной юридической консультации г. Гродно «ЮрЭксперт» Татьяне Александровне КАЗАК.
– Зачастую еще много лет назад возводились пристройки, которые никто не регистрировал, и в настоящее время «всплывают» вопросы с регистрацией данных пристроек. Еще сложнее ситуация, когда существовал очень старый дом, который необходимо было приводить в порядок – утеплять и укреплять. Поэтому фактически в настоящее время не только имеется дом из других материалов, но и другой площади и объемов – то есть фактически новый дом.
То же касается и надворных построек – сараев, летних кухонь и так далее.
При этом если раньше какие-то моменты не имели существенного значения для дальнейшей судьбы дома, то в настоящее время в силу изменения законодательства (в 2003 году вступил в силу Закон РБ «О государственной и регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним) все изменения должны быть внесены в государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Лицо, осуществившее самовольное строительство жилого дома, не приобретает права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 220 ГК и не вправе пользоваться, и распоряжаться самовольной постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 223 ГК).
То есть до совершения любой сделки необходимо разрешить вопрос принятия в эксплуатацию самовольной постройки.
При самовольном строительстве, если иное не установлено законодательством, местным исполнительным и распорядительным органом принимается в порядке, определенном Советом Министров Республики Беларусь, одно из следующих решений:
- о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
- о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
- о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, установленным законодательством в отношении объектов строительства (далее – существенные требования безопасности), а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.
При этом данный вопрос рассматривается по заявлению лица, осуществившего самовольное строительство, и с учетом мотивированных предложений районных (городских) исполнительных комитетов, администраций районов в городах (на основании заключения специально созданной комиссии с участием специалистов в области архитектуры, землеустройства, санитарных и пожарных служб) областные (Гродненский городской) исполнительные комитеты вправе принять решения о:
- разрешении оформления материалов об изъятии и предоставлении (изменении целевого назначения) земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель (в случаях самовольного строительства, предусмотренных абзацами третьим – пятым части первой пункта 1 статьи 223 ГК РБ);
- продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, а также с соблюдением законодательства об охране и использовании земель.
Состав документов, подаваемых лицом, осуществившим самовольное строительство, порядок подготовки и внесения районными (городскими) исполнительными комитетами, администрациями районов в городах указанных мотивированных предложений по вопросам принятия решений о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации, определяются Советом Министров Республики Беларусь.
Для целей принятия самовольной постройки в эксплуатацию под градостроительными нормами понимаются функциональные градостроительные регламенты, установленные утвержденными в установленном порядке градостроительными проектами общего, детального и специального планирования. Под существенными требованиями безопасности понимаются требования, устанавливаемые обязательными для соблюдения техническими нормативными правовыми актами.
То есть самовольная постройка должна быть не только расположена на самом земельном участке и не выходить за его пределы, но и находиться не ближе 3 метров от так называемой «красной линии» улицы, поскольку иное является существенным нарушением градостроительных норм.
Например, был случай, когда в принятии в эксплуатацию самовольной постройки сарая было отказано, когда сарай строился еще в 90-е годы с получением согласования, и был построен на разрешенном расстоянии от границы участка – но за это время улица была расширена, и участок в связи с этим уменьшен – и сарай оказался ближе 3 метров от красной линии. Если бы сарай был построен в размерах, согласованных в разрешении почти 30 лет назад, его должны были бы принять в эксплуатацию, так как он самовольной постройкой не являлся, но он был построен в больших размерах, и в принятии его в эксплуатацию было отказано – несмотря на то, что увеличение размера произошло в глубину участка, а не в сторону улицы.
Исключением являются в данном случае только случаи, когда реконструкция выразилась в укреплении стен и их утеплении – то есть площадь постройки изменилась только на толщину кирпича и иных материалов, которым постройка была утеплена по периметру. Данный случай рассматривается не как самовольное строительство (новое), а как самовольная реконструкция – поскольку необходимо было привести здание в соответствие с новыми условиями жизни – но при этом, возможно, придется доказывать, что была именно реконструкция – например, что сохранился старый фундамент и площадь застройки увеличилась только в связи с утеплением и укреплением, а не строительством новых пристроек.
В таком случае может быть введено в эксплуатацию строение и с нарушением требований по удаленности от красных линий.
Но в любом случае для ввода в эксплуатацию должны предоставляться документы, подтверждающие соответствие конструкции требованиям к таким постройкам, а также отсутствие нарушения санитарных норм, противопожарных и прочих.
Важно отметить, что не может быть введена в эксплуатацию самовольная постройка, не соответствующая планированию данного населенного пункта – то есть в районе, где усадебная застройка не будет сохраняться.
При этом в отношении одноквартирных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек 5-го класса сложности на придомовой территории, которые возведены (реконструированы) гражданами без наличия разрешительной документации на их строительство (разрешения на реконструкцию) и (или) проектной документации на земельных участках, права на которые у них возникли до 01.09.2022 и которые предназначены для строительства и (или) обслуживания одноквартирных жилых домов (кроме г. Минска), введен упрощенный порядок приемки в эксплуатацию. Для таких объектов получать разрешительную и (или) проектную документацию не обязательно (Указ N 253, ч. 8 п. 5 Положения о приемке объектов строительства в эксплуатацию N 716 (в ред. от 27.12.2022).
Соответственно, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности в случае самовольного строительства физическими лицами одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме и (или) нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном в установленном законодательством порядке для строительства и (или) обслуживания жилого дома, а также при самовольном строительстве хозяйственных построек на таких земельных участках (а также предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства), местные исполнительные и распорядительные органы в порядке, определенном законодательством, принимают решение о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, даже если не была получена разрешительная документация на строительство, были нарушены требования, установленные разрешительной документацией на строительство (пункта 5 статьи 223 ГК РБ).
Кроме того, с 15.12.2022 в отношении одноквартирных жилых домов и (или) нежилых капитальных построек 5-го класса сложности на придомовой территории установлен также упрощенный порядок возведения, реконструкции таких объектов. Для них не обязательно получать разрешительную документацию на возведение и реконструкцию (разрешение на реконструкцию), разрабатывать проектную документацию и согласовывать ее с местным исполкомом, а также принимать объект строительства в эксплуатацию. При этом необходимо получить паспорт застройщика или документ, удостоверяющий право на земельный участок (Указ N 202, ч. 2 п. 1 Положения о приемке объекта строительства в эксплуатацию N 716 (в ред. от 27.12.2022), абз. 12 п. 3 Положения о выдаче разрешительной документации на строительство N 223 (в ред. от 13.01.2023), ч. 2 п. 1 Положения о реконструкции N 384).
Соответственно, в настоящее время приемка в эксплуатацию самовольных построек существенно упростилась – но это в случае, если Вы являетесь единственным собственником недвижимого имущества либо у Вас нет конфликта с иным участником долевой собственности – вы просто обращаетесь как единственный собственник, либо вместе с сособственником с соответствующим заявлением и представляете необходимый пакет документов.
Согласно статей 249, 250 ГК РБ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников; владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
При наличии конфликта по вводу постройки в эксплуатацию можно разрешить вопрос в судебном порядке посредством обращения с иском о разрешении проведения административной процедуры без согласия сособственника, если эта административная процедура не нарушает его прав.
Необходимо иметь в виду, что в случае Вашего совместного обращения либо проведении административной процедуры по решению суда речь идет только о принятии постройки, но не о перераспределении долей в собственности – то есть даже если Вы и возводили постройку за свой счет, у вас возникнет право только на ее часть, в соответствии с размером Вашей доли.
При этом согласно статьи 248 ГК если собственник с соблюдением установленных правил увеличил за свой счет площадь дома или иного строения, находящегося в долевой собственности, путем пристройки, надстройки или перестройки, то по требованию этого собственника доли в общей собственности на дом или строение и порядок пользования помещениями в нем подлежат соответствующему изменению.
Соответственно, необходимо обращаться с соответствующим иском в суд о признании права и изменении долей в праве собственности.
При этом в силу части второй пункта 4 статьи 223 ГК за лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство жилого дома (в том числе за законным приобретателем) с использованием земельного участка не по целевому назначению либо предоставленного государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, а также в иных случаях, предусмотренных законом, по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а приобретение права на земельный участок не связано с совершением преступления
Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решений о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке и о предоставлении (изменении целевого назначения) земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель (пункты 3, 4 статьи 223 ГК РБ).
Если вопрос принятия самовольной постройки в эксплуатацию разрешается судом, в случае если сособственник не дает согласия на ее принятие в эксплуатацию, можно в одном судебном процессе рассмотреть и вопрос принятия постройки в эксплуатацию, и изменения долей в праве, о которых говорилось чуть выше.
Но в любом случае лучше пытаться решать все вопросы мирно, поскольку этот путь является наиболее экономичным с точки зрения, как денежных средств, так и потерь энергии и эмоций.
Если же мирно вопрос решить не получается, вы всегда для правильного формирования своей позиции с целью обращения с иском в суд можете обратиться за оказанием вам правовой помощи адвокатом.
